부동산 파일럿 · 파이팅팔콘
경매 7일 완성 라이브 전자책
원본 PDF 19페이지

이 책을 읽는 순서

먼저 경매의 전체 흐름을 이해하고, 관심 물건을 찾습니다. 이후 권리관계와 시세를 살펴보고 현장을 확인한 뒤, 비용과 입찰 계획을 정리합니다.

원문은 하루 1~2시간씩 학습하고 각 장의 미션을 실행하는 방식으로 구성되어 있습니다. 웹에서는 핵심 내용을 먼저 읽고, 각 장 아래에서 도표와 상세 설명이 담긴 원본 페이지를 확인할 수 있습니다.

7일간의 학습 목차

• 1일차 · 경매투자 로드맵과 물건 검색
• 2일차 · 권리분석 기초와 후보 스크리닝
• 3일차 · 온라인 손품과 시세조사
• 4일차 · 현장조사와 점유 확인
• 5일차 · 입찰 전략과 최종 물건 선택
• 6일차 · 입찰 서류와 입찰 당일
• 7일차 · 낙찰 이후와 매도 준비

원본도 함께 읽어보세요

이 웹 전자책은 제공된 「경매 7일 완성 라이브 전자책」 19페이지를 바탕으로 핵심 내용을 정리했습니다. 표와 수치, 사례가 포함된 원문 전체는 각 장의 ‘원본 페이지 보기’와 PDF 다운로드에서 확인할 수 있습니다.

경매의 흐름, 여섯 단계

1. 경매 개시 결정 — 법원에 경매가 신청되고 감정평가가 진행됩니다.
2. 배당요구 종기 — 배당을 요구하는 권리자들의 신청 마감 기한을 확인합니다.
3. 매각기일 — 법원에서 입찰이 진행됩니다.
4. 매각허가결정 — 낙찰 이후 매각 허가와 확정 절차가 이어집니다.
5. 잔금 납부 — 정해진 기한 내 잔금을 납부하고 소유권 취득 절차를 진행합니다.
6. 배당 — 채권자에게 배당하며 경매 절차가 마무리됩니다.

물건은 어디서 찾을까요?

원문에서는 대법원 법원경매정보와 지지옥션·옥션원·탱크옥션 등의 경매 서비스를 소개합니다. 물건의 기본 정보와 함께 등기, 임차인 현황, 낙찰 사례를 확인하는 흐름입니다.

먼저 익힐 용어

• 최저가 — 입찰 가능한 기준 가격.
• 감정가 — 감정평가사가 산정한 가격. 현재 시세와 구분해 봅니다.
• 유찰 — 낙찰자가 없어 다음 매각 회차로 넘어가는 것.
• 입찰 보증금 — 입찰 때 제출하는 금액.
• 말소기준권리 — 권리관계를 검토할 때 기준이 되는 권리.
• 대항력·우선변제권 — 임차인의 권리와 배당 순위를 이해할 때 필요한 개념.
• 배당요구 종기일 — 배당요구 신청 마감 날짜.
• 매각물건명세서 — 해당 물건의 권리관계 등을 정리한 법원 문서.

등기부등본의 구조

• 표제부 — 주소, 면적, 건물 구조 등 기본 정보.
• 갑구 — 소유권과 관련된 사항.
• 을구 — 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리.

소멸되는 권리와 인수할 수 있는 권리

원문은 말소기준권리를 중심으로 권리의 순서와 인수 가능성을 살펴보도록 구성되어 있습니다. 임차인의 전입 시점과 권리, 점유 상태도 함께 검토합니다.

선순위 임차인, 유치권, 법정지상권 등 복잡한 권리관계가 있는 물건은 이 입문 과정의 후보에서 제외하는 방향을 제시합니다.

원문의 4단계 확인 순서

1. 물건 종류가 아파트인지 확인합니다.
2. 임차인 현황과 점유 관계를 확인합니다.
3. 인수 권리나 특수 권리 표시를 확인합니다.
4. 매각물건명세서와 경매 서비스의 정보가 일치하는지 확인합니다.

오늘의 미션

위 순서에 따라 더 조사할 후보 물건 3~5개를 정리합니다. 확인이 안 된 권리관계는 따로 기록해둡니다.

가격을 한 곳에서만 보지 않기

원문은 국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산, 호갱노노 등을 활용해 실거래와 매물 정보를 비교하는 방법을 소개합니다.

1. 최근 실거래 사례를 확인합니다.
2. 거래 가격의 평균과 조건을 살펴봅니다.
3. 현재 나온 낮은 가격대의 매물과 비교합니다.
4. 두 가격이 다른 이유를 정리합니다.

예상 매매가격을 검토할 때

원문에는 최근 실거래 평균과 최저 매물가격을 함께 보는 참고 계산법이 있습니다. 층, 향, 연식, 선호 동, 주차 환경 등 물건별 차이도 살펴봅니다.

• 최근 실제 거래가 있는지
• 매물이 얼마나 쌓여 있는지
• 전세 수요와 주변 입주 물량은 어떤지
• 유찰 이유와 개발 이슈가 가격에 어떻게 반영됐는지

감정가를 현재 시세로 단정하거나, 거래량을 보지 않고 가격만 비교하는 실수를 경계합니다.

온라인 조사 체크리스트

• 평면도 — 방과 화장실 수, 수납, 구조 효율.
• 층과 향 — 같은 단지 안에서 조건별 가격 차이.
• 단지 후기 — 주차, 소음, 생활 편의, 교통.
• 영상과 커뮤니티 — 주변 상권과 현장 분위기.
• 전화 조사 — 거래 분위기, 임대 수요, 급매 여부.

오늘의 미션

예상 매매가·전세가·월세가와 그 근거를 정리한 손품 보고서를 만듭니다. 현장 방문 때 중점적으로 확인할 항목도 남깁니다.

현장에서 살펴볼 것

• 단지 외관 — 건물 노후도, 동 간 거리, 개방감.
• 물건지 — 점유 상태를 확인할 수 있는 단서.
• 관리사무소 — 확인 가능한 관리비와 공실 관련 정보.
• 주변 환경 — 소음, 냄새, 기피 시설 등 온라인으로 파악하기 어려운 부분.

중개사무소에서 물어볼 열 가지

1. 현재 가장 낮은 가격의 매물은 얼마인가요?
2. 매물이 나온 지 얼마나 됐나요?
3. 해당 물건은 단지에서 선호하는 동·호수인가요?
4. 특별한 장점과 단점이 있나요?
5. 저층과 탑층의 가격 차이는 어떤가요?
6. 개발 계획의 진행 상황과 단점은 무엇인가요?
7. 이 지역의 주요 수요층은 누구인가요?
8. 전세와 월세는 어느 정도인가요?
9. 어느 가격이면 실제로 팔릴 것 같나요?
10. 해당 물건의 점유 상황 등 확인된 정보가 있나요?

오늘의 미션

물건 외관, 장단점, 점유 여부, 명도 난이도와 주변 환경을 종합해 현장 보고서를 작성합니다. 계속 입찰을 검토할지 결론을 정리합니다.

낙찰가만 계산하지 않기

원문은 총 투입 비용을 아래 항목으로 나누어 검토합니다.

• 낙찰가와 취득세
• 법무사비와 중개비
• 보유 기간에 따른 금융비용
• 명도 관련 비용과 체납관리비
• 수리비

원본의 비용표는 자료 작성 당시의 참고 예시입니다. 구체적인 세율과 비용을 현재의 모든 물건에 동일하게 적용하는 기준으로 보지 않습니다.

감정가보다 실제 거래 가능 금액

감정가는 경매 개시 시점의 가격일 수 있습니다. 원문은 감정가 대비 할인율보다 실제로 거래할 수 있는 가격과 총비용의 차이에 집중하도록 설명합니다.

입찰가를 검토하는 세 가지 관점

1. 수익 역산 — 목표 수익과 총비용을 바탕으로 입찰 한도를 검토합니다.
2. 같은 단지의 낙찰 사례 — 최근 사례의 조건과 가격을 비교합니다.
3. 현장 분위기 — 수요, 물건 특성, 조사 결과를 함께 살펴봅니다.

원문에 제시된 입찰가 비율은 저자의 참고 기준이며, 시장 상황과 개별 물건에 따라 조정하도록 안내되어 있습니다.

오늘의 미션

입찰 계획과 필요한 보증금을 확인하고, 낙찰 이후 임대·매도·보유 중 어떤 방향으로 진행할지 정리합니다.

준비할 항목

• 신분증
• 본인 또는 대리 입찰에 필요한 도장과 관련 서류
• 입찰표
• 해당 사건에서 정한 입찰 보증금

원문은 입찰표를 미리 작성해보고 금액을 꼼꼼히 확인할 것을 강조합니다. 실제 준비물과 제출 방식은 해당 법원의 안내를 확인합니다.

입찰 당일의 흐름

1. 해당 물건의 변경·취하 여부를 확인합니다.
2. 시간 여유를 두고 법원에 도착합니다.
3. 입찰 서류와 보증금을 점검합니다.
4. 안내에 따라 입찰 서류를 제출합니다.
5. 개찰 결과를 확인하고 낙찰 또는 패찰 이후 절차를 진행합니다.

결과를 다음 판단에 활용하기

낙찰했다면 영수증과 이후 일정을 확인하고, 자금 계획과 시세를 다시 점검합니다. 패찰했다면 낙찰 가격과 자신의 판단을 비교해 다음 물건 조사에 반영합니다.

오늘의 미션

최종 체크리스트로 서류와 금액, 사건 진행 상태를 다시 확인합니다.

낙찰 이후의 흐름

1. 낙찰 영수증과 이후 일정을 확인합니다.
2. 매각허가결정과 확정 여부를 확인합니다.
3. 정해진 잔금 납부 기한과 자금 계획을 확인합니다.
4. 소유권 취득, 점유 이전과 배당 등 후속 절차를 살펴봅니다.

잔금과 명도 계획

원문에서는 여러 금융기관의 대출 조건을 비교하고 점유 상황에 맞는 명도 시나리오를 준비하도록 설명합니다. 원문에 나온 대출 비율과 소요 기간은 참고 예시이며, 실제 적용 조건은 개별 심사와 사건에 따라 확인해야 합니다.

공실인지, 협의가 필요한지, 법적 절차 검토가 필요한지 구분해 계획합니다. 비용과 일정도 자금 계획에 포함합니다.

임대·매도 준비

• 매입 전에 거래 가능한 가격과 수요를 조사합니다.
• 점유 이전 이후 집을 보여줄 수 있는 상태로 정리합니다.
• 청소와 수리는 비용 대비 효과를 따져 결정합니다.
• 중개사와 매물 소개, 가격, 거래 계획을 논의합니다.

오늘의 미션

자금 조달 조건을 비교하고 공실·협의·법적 절차 등 상황별 계획을 정리합니다. 패찰했다면 관심 지역 물건을 계속 조사하는 루틴을 만듭니다.

다음 단계

1. 작은 경험 쌓기 — 물건 조사와 입찰 검토 과정을 기록합니다.
2. 권리분석 심화 — 복잡한 권리관계에 대한 공부를 이어갑니다.
3. 관심 영역 넓히기 — 다른 유형의 부동산은 특성과 위험을 먼저 이해합니다.
4. 네트워크 만들기 — 스터디와 커뮤니티에서 조사 경험을 나눕니다.
5. 꾸준한 조사 — 관심 지역의 물건과 거래 흐름을 정기적으로 확인합니다.

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